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[CHINAQIR]主权财富基金撼动欧洲房地产市场(上)

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发表于 2014-6-2 12:53:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

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作者:Simon Meads

编译:成艳丽


以口袋鼓鼓的主权财富基金为主的亚洲投资者抢购房产,导致收益率下降,传统机构买家不得不在更偏远的地方寻求机会。


英格兰北部城市曼彻斯特以其强大的足球队和气氛热烈的音乐会而闻名。然而,最近这座城市的房地产市场开始令人瞩目。

2013年2月德意志银行的资产和财富管理部以1.42亿英镑(2.21亿美元)的价格买下了One Angel 广场--该城市商业中心的一座熠熠发光的拥有玻璃墙面的写字楼。这座写字楼也是欧洲最具有现代感并且节能的建筑之一。这笔交易之所以引人注目也是由于其另外一个投资伙伴:中国央行下面管理着中国大量的外汇储备的中国外汇管理局(SAFE)。SAFE参与的这笔交易是他们在欧洲市场上伦敦之外购买的首处房产。同时,该交易提供的初始投资收益低于6%,创造了伦敦首都之外市场的新低。

并不仅仅是SAFE自己。在过去的几年,主权财富基金在伦敦抢购优质资产,并开始向欧洲扩展,并且该浪潮在加速发展。12月份,新加坡主权财富基金GIC花费17亿英镑购买了Broadgate50%的股份,也是2013年最大的交易之一。Broadgate是伦敦金融城边上的一处商业写字楼社区。今年1月份,身价6500亿美元的主权财富基金中国投资公司支付8亿英刚购买了Chiswick Park,伦敦西部的一处33英亩(12公顷)的产业基地。

“作为一家有声望的国际投资者,你需要在伦敦拥有一些资产。”Savills的欧洲商业房产研究主管Mat Oakley说。Savills是一家伦敦房地产公司。

主权财富基金的购买力将核心区域的房产价格推升至危机前的水平,近期一些伦敦和德国主要城市的交易的收益率远低于5%。中国的一些保险公司和房地产开发商也开始进入这个市场,进一步增加了优质资产的竞争。资金的涌入已经对欧洲的一些小城市产生影响,这些地区的传统投资者—房地产基金、保险公司和养老基金—开始在更偏远的地方寻求机会。

“当前,核心资产的竞争是非常激烈的,收益率依然有压力,”Savills欧洲投资总监和德国总部CEO Marcus Lemli说,“但我预期随着投资者风险回报的扩散,核心收益率和次级收益率的整体差别将会进一步减小。”

拉斯维加斯房地产公司CBRE集团的数据显示,去年欧洲商业地产成交量上涨了21%,上涨至1540亿欧元(2121亿美元)。芝加哥房地产咨询公司Jones Lang LaSalle数据显示,欧洲是全球唯一一个房地产市场资本净流入的国家,去年的净流入量高于200亿美元。大多数分析师预期资金流入将进一步增加。


在一些地方,主权财富基金对于长期投资者的影响是非常直接的。1月份,德意志银行的资产和财富管理中心以马来西亚最大的养老金Employees Provident Fund的名义以1.565亿英镑的价格从投资方英国保险公司Aviva购买了三处购物中心。


在这笔交易中,拥有6500万员工的吉隆坡基金公司购入了这些中心50%的股份;英国连锁超市Tesco,购入了另外一半,它在这些中心都有超市。该笔交易的收益率为6%,收益率以当前租金价格与成交价格的比值来衡量。如果这些商店在大伦敦区域,没有人会眨一下眼睛。但这些房产在那些外国投资者还没有介入的地方:Thanet,Blackpool,Midlands of city of Coventry。


“房地产市场的情绪已经出现了一些变化,投资者总得来说愿意接受更高一些的风险,”David Skinner说。David Skinner是一家伦敦险资背景的资金管理公司的子公司Aviva Investors GlobalServices公司的首席房地产投资官。“几年以前,他们非常关注资产的收入情况、地产的位置、建筑的具体情况、租客的质量、租期的长短等等。现在他们更容易接受在其中的一项或者多项做一些妥协。”



消息人士称,在那笔曼彻斯特的交易中SAFE的房地产部门银杏树投资公司(Gingko Tree Investment)购买了49%的股份。(该建筑是英国最大的会员制公司Co-operative Group的总部)。剩下的部分由德国DWS管理的房地产共同基金Grundbesitz Europa购入。数据显示,截至3月底GrundbesitzEuropa公司资产总额为39.9亿欧元。它是一家保守的投资公司,其稳健的收入主要来自于巴黎和法兰克福市中心的几处房产。该基金在3月到3月期间的回报率为2.7%,在77家类似基金公司中排名18.


Ginko和SAFE的官员们拒绝发表意见,但行业人士称在过去的两年中中国基金是英国最活跃的房地产投资者之一。在2012年8月德国方面帮助Ginko购买了Drapers Gardens,这是伦敦金融城的一处16层高的写字楼,也是美国资产管理公司BlackRock的欧洲总部。该房产成交金额为2.85亿英镑,收益率为4.5%。


尽管投资者开始向伦敦之外延伸,但英国首都依然是房地产投资的温床。CBRE显示,2013年英国房产成交金额上升了33.5%至557亿欧元,其中大部分来自于全球在伦敦的投资。伦敦金融城地区的收益率,也就是当前租金收入与房产销售价值的比值,下降到5%以下;伦敦的对冲基金基地和主要商业区之一的West End地区的收益率下降到4%以下。


“伦敦受益于他的声望,”德意志银行的欧洲房地产研究和策略主管Simon Durkin说。“坦白地说,是它让全球房地产市场崩溃,也是它让第一个带领我们走出来。伦敦市场的反应非常迅速。”

近期的买家还包括新加坡的GIC。这家主权财富基金从纽约投资公司Blackstone集团手中购买了Broadgate的股份。Blackstone也是世界上最大的PE房地产投资者,管理着790亿美元资产。该房产的另外一半由英国房地产投资信托公司British Land Co购买。这处毗邻Liverpool Stree地铁站的17层建筑是瑞士公司UBS的主要办公地点,他们将把其投行部门搬到一处新的量身定做的办公场所。

2009年在British Land需要现金偿还债务的时候,Blackstone曾向Broadgate投资,当时British Land是该处房产的唯一持有者。那笔交易对该处房产的估值为10亿英镑多,Blackstone投资了7700万英镑的资产,并且同意承担该房产19.7亿英镑债务的一半。通过最近的卖出,Blackstone获得了四年前原始投资的4倍的收益。

“这是一个少有的机会,这样一个全球一流的写字楼,这样的规模,Broadgate符合我们投资增值的理念,”GIC欧洲总裁Christopher Morrish说。伦敦可能受到了金融危机的重创,但他依然是一个主要的金融中心,对GIC而言是一个有吸引力的目标,他解释说。Broadgate可以从现有的租客中获得稳定的租金收入,同时还拥有随着时间重新定位和发展的潜力,Morrish说。

包括挪威的Government Pension Fund Global在内的其他的大型主权投资基金也开始关注房地产。去年,全球最大的主权财富基金GPFG决定将其价值8590亿美元的投资组合在房地产中的配置增加至5%。尽管GPFG将其视野拓展至全球,他还是持续向伦敦和欧洲市场投入资金。12月份,他投资9750万英镑购买了伦敦Regent Street一处房产的25%股份作为他们与Crown Estate合资的一部分,Crown Estate管理着伊丽莎白女王二世的房产。一年以前,GPFG与旧金山的Prologis公司以24亿欧元成立了一家合资的全球物流公司,用以向欧洲的仓库进行投资。

与此同时,SAFE并不是市场上唯一的中国买家。2013年7月,深圳的中国平安保险公司,也是中国最大的私营保险公司,以2.6亿英镑的价格购买了伦敦的Lloyd。对这处Richard Rogers设计的、以其巨大的中庭和外部管道和电梯而著名的房产的购买,是中国保险公司在中国以外地方购买的第一处房产。这笔交易是在中国和台湾都放松了投资管制之后,这使他们的保险公司可以在国外市场购买房产。

基于亚洲保险公司对于房产的兴趣,分析师相信很快将会有其他公司跟随平安保险的步伐。房地产公司Savills预计亚洲保险公司明年将会在欧洲房产市场投资100亿英镑,主要投资将在伦敦。Savills估计在中国和台湾有20家保险公司有这种愿望并且有实力完成这些交易。

“保险公司的这波浪潮才刚刚开始”,芝加哥房产咨询公司DTZ的欧洲、中东和非洲国际投资总裁Paul Boursican说,他的团队每两个月拜访一次中国和亚洲的投资公司。“该浪潮将在未来12-24个月的时间成熟,平安是第一家,但其他公司已经做好准备了。”(未完待续)

来源:Institutional Investor杂志



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发表于 2018-1-13 02:34:14 | 显示全部楼层
围观 围观 沙发在哪里!!!
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